Avec près d’1,2 millions de ventes recensées, le secteur de l’immobilier est marqué par un volume de transactions record en 2021.
Jugé comme un investissement sur et rentable par les Français, la pierre est perçue comme une valeur refuge alors que des incertitudes planent encore sur d’autres placements, en sortie de crise sanitaire.
Les taux d’intérêts faibles appliqués sur l’année 2021 ont été un réel tremplin pour l’immobilier. Soutenus par le législateur et les prêteurs, les acquéreurs ont pu concrétiser un grand nombre de projets.
Comment décrypter le marché ? Quelles sont les prévisions pour l’année 2022 ?
Les équipes d’Apirem Immobilier répondent à ces questions !
Un attrait pour les maisons d’habitation :
3 512 €. C’est le prix moyen au m2 pour un appartement en France en 2021. Soit une hausse de plus de 5% par rapport à l’année 2020. Pour les maisons, ce nombre s’établit à 2 123 €, soit une hausse impressionnante de 8,1% versus 2020.
Comment expliquer une montée des prix plus rapide pour les maisons ?
Les changements de consommation liés à l’épidémie de covid-19 nous apportent des réponses :
– Une succession de confinements depuis début 2020. De nombreux propriétaires se sont retrouvés confinés dans leurs appartements respectifs. Pour pallier cette problématique, les acquéreurs accordent plus d’importance à un critère de choix : un extérieur pour leurs futurs logements.
– L’émergence du télétravail a incité certains ménages à s’éloigner des grandes villes. Ainsi, ces acquéreurs se sont plus facilement intéressés aux maisons disponibles sur le marché plutôt qu’à des appartements.
Les maisons d’habitation sont en vogue, et cela se ressent sur les durées moyennes de vente :
– En 2021, il fallait environ 78 jours pour vendre une maison. Soit 13 jours de moins comparé à l’année 2020
– A contrario, ce délai était de 80 jours pour les appartements. Cela représente 6 jours de moins en moyenne versus 2020
Plus généralement, nous pouvons observer un phénomène d’accélération dans la prise de décision des acquéreurs : les délais pour vendre sont plus rapides car les acheteurs se positionnent plus rapidement sur un bien.
Une répartition sur le territoire nationale plus homogène :
Malgré une hausse moyenne des prix de 23,3% ces cinq dernières années, la ville de Paris est impactée par une légère baisse des prix immobiliers de 1,7% sur 2021.
En effet, les consommateurs se sont tournés vers des villes de plus petites tailles, en territoires péri-urbains voir en zones rurales. Là encore, cette migration s’explique par les besoins émergents des consommateurs : des surfaces plus grandes, un coin en extérieur pour un budget moyen qui reste le même.
Quand les prix observés sont en baisse pour Paris intramuros, la grande couronne parisienne affichent des prix immobiliers en progression. Cette hausse est d’autant plus vraie pour les grandes surfaces.
Ainsi, on observe des baisses significatives pour les petites surfaces à Paris intramuros (-2,32%, studio Paris) alors qu’à contrario, il y a un fort attrait pour les grandes surfaces en grande couronne (+12,16% pour des biens 5 pièces et + en Seine et Marne).
Les 10 plus grandes villes françaises hors Paris ont connu en 2021, une hausse des prix de 6,3% de leur côté.
Les villes moyennes, les territoires péri-urbains et les zones rurales, quant à eux, affichent une hausse des prix de 8,5% sur 2021
Et pour 2022 ?
Le constat pour 2021 étant établi, quelles sont les perspectives pour l’année 2022 ?
A très court terme, la hausse des prix de l’immobilier va contraindre certains ménages a continuer à s’orienter vers des zones péri-urbaines et des zones rurales. Ces acheteurs ont gardé une capacité d’emprunt similaire, malgré une flambée des prix de l’immobilier. Pour accéder à des biens équivalents en termes de surface, ils n’auront pas d’autre choix que de s’éloigner des grandes villes.
En supplément, les normes HCSF (Haut Conseil de stabilité financière) imposées aux prêteurs se durcissent : taux d’effort de 35% maximum, durée d’amortissement plafonnée à 25 ans. Bien que les banques puissent déroger à ces règles sur 20% de leur production totale de crédit, ces règles risquent de limiter l’accession à la propriété auprès de certain ménage.
Aussi, nous prévoyons une éventuelle hausse des taux d’intérêt appliqués par les banques, liée à l’inflation. En effet, pour réguler la hausse généralisée des prix, les banques centrales risquent de relever les taux directeurs. C’est déjà le cas pour la FED (banque centrale américaine). Une hausse des taux aurait un impact négatif sur la capacité d’emprunt des ménages : ils pourront emprunter moins pour un revenu équivalent.
Enfin, dans le cadre de la transition énergétique, les exigences liées à la performance énergétique des logements risquent d’être plus contraignantes.
Dès 2025, les propriétaires bailleurs d’un logement ayant un diagnostic de performance classé G ne pourront plus le louer. L’échéance est fixée à 2028 pour les biens classés F, 2034 pour les logements classés E.
Pour pouvoir continuer à louer leurs biens, les investisseurs devront engager des travaux de rénovation importants, qui impacteront la rentabilité locative des logements.
La mise en place de l’encadrement des loyers s’élargit à certaines grandes villes courant 2022. Aussi, le législateur va imposer aux agences immobilières d’indiquer les loyers de référence dans les annonces de location. Cette mesure a pour but de favoriser la transparence envers les locataires et inciter les bailleurs à respecter la loi elan du 25 novembre 2018. Certains investisseurs pourront se montrer frileux face à ce type de mesure.
En conclusion, le marché de l’immobilier est en pleine expansion, avec une année record pour 2021.
La tendance pour ce début d’année est la même, bien que certaines mesures risquent de faire ralentir la croissance du marché sur la fin 2022.
La période pour investir dans l’immobilier reste très propice. Si vous souhaitez investir dans la pierre, Apirem Immobilier vous incite à mettre en place votre projet rapidement. Vous bénéficierez ainsi de conditions de marché favorables.
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